《民法典》中有关房产的那些事儿

新邹平网2021年01月11日 韩苗苗

沈三叔老两口在芝罘区有两套房,一套出租,一套自住,日子过得有滋有味儿。

国庆节期间,远在外地上班的儿子领着媳妇儿回了家,告诉老两口,他们打算过了年就回烟台发展。

因为计划去开发区上班,于是,便让老两口赶紧把出租的那套房子收回来,联系买家出售。

三叔三婶儿心心念念盼着儿子回来,如今心愿达成,立时就给租客打了个电话,让租房的姑娘搬走。

可三叔万万没想到,自己碰了个硬茬儿,小姑娘严正拒绝了沈三叔的要求,理由是自己刚刚跟三叔签了一年的租房合同,如今刚刚过去不久,自己不搬!

沈三叔不理解,自己又不是不退钱,这姑娘怎么还赖着不走了。

为此,三婶儿还跟我吐槽了一下午,说租客真倔,非说他们违反了《民法典》,让我论论理儿。

三叔三婶儿待我亲厚,我总得跟他们说实话,便告诉了她,还真就是租客说的那么回事儿。

 

承租人拥有优先承租权和优先购买权

《民法典》第七百三十四条首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权,对保护承租人权利以及居住稳定上具有十分重要的意义。

目前,民法典已经与2021年1月1日正式施行,买卖不破租赁,三叔三婶儿想让小姑娘搬出去是不可能的,除非她自愿退租,否则小姑娘一直可以住到合同期满。

我跟三婶儿说,如果小姑娘想买你们家的房子,你还得优先卖给她,这叫优先购买权,也是《民法典》里明确规定的。

三婶儿嗤笑一声,“刚毕业的小姑娘能有什么钱,她如果真买,我们更乐意。最后,我们赔小姑娘一部分钱,还重新帮她找个房子。”

“我们出租个房还倒贴钱,难受!”最后三婶儿说了这么一句话。

本来我想反驳的。一开始,没有儿子突然提出来的请求,双方就是一个租赁关系,是公平的的市场行为。如今,你们想单方面断租,总得付出点儿什么吧。

但这些话我没有说出口,因为这些事情老两口不是不明白,只是每个人习惯了站在自己的利益上考虑事情。

我便引开话茬儿,问他们是否想好买开发区哪个项目的房子。

三婶儿告诉我,本打算卖了芝罘区这套房,置换开发区的房子。如今,在租客这里耽误了一些时间,暂时也找不到买家,还得再等等了!不过,儿子年后就带着儿媳回来了,也不能拖太久。

“跳单”不付费,成为过去时

我不解,三婶儿的这套房有烟台最好的学区资源,平时打听的人就不少,应该是不愁卖的。这么长时间何至于没人看房,难道没有中介吗?

我的疑惑很快就从三婶儿嘴里得到了答复。原来,老两口之前一直没找中介,直到最近他们才去中介那里登记房源,还是被儿子说过之后才找的。

在他们的观念中,找中介最后还要分不菲的佣金给他们,是吃亏的。他们想避开中介,私下联系买家,就是中介行业俗称的“跳单”。

这种念头放在之前还能省下很多中介费,但《民法典》实行之后,百害无一利。

《民法典》第九百六十五规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

那也就是说,就算避开中介签订合同,也要向中介支付中介费。

况且,二手房买卖中多少冗杂的事情,跳开中介,后期买卖双方的利益无法保证。前段时间网上热议的9岁女童成老赖事件就是一个例子。

为了防止两老做傻事儿,我告诉了三婶儿《民法典》相关的规定,让她安心把房子交给正规的中介公司办理。

对于必须付出中介费,三婶儿仍然有些心疼。毕竟他们年轻的时候赚钱难,日子不容易,所以观念难免受困。

父母代卖,合同无效

其实,这套房一直就是老两口为儿子儿媳准备的,登记的也一直是儿子的名字,这次卖房置换也是儿子的主意。

这个环节总算没出什么问题,是儿子授意卖房,而并非两位老人擅自做主。否则,根据《民法典》,早年父母为孩子置业,未经子女同意,擅自做主卖房,视为无效。

毕竟,这是一套拥有优质教育资源的学区房,难保儿子以后不会后悔。如果到时有牵扯出非自愿卖房,买家也是挺闹心。

《民法典》房产相关规定

三叔三婶儿因为房子的这个事儿,忙前忙后,劳心劳力。但是,《民法典》颁布后,很多买卖房产的事儿都有了新的法律定义,不懂的老两口还是很容易出错的。除了上面所提及的,还包括以下方面,无论是买房,还是卖房,都值得停下看一看。

1、《民法典》首提“居住权”。

何谓“居住权”,字面意思,居住于此的权利。《民法典》第369条规定“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”,“居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭”。

因此,对于老人来说,居住权可以保障自己的合法权益,防止不孝子孙将老人驱逐;对于购置二手房的人来说,一定要确保自己购置的房屋不存在居住权问题,否则,哑巴吃黄连,有口说不出。

2、住宅产品70年产权期满自动续期,公寓尚无正式法律保护。

“住宅产权70年”一直是热议的话题。虽然目前来说,很少有70年产权到期的问题,但《民法典》依然给出了前瞻的立法规定。

《民法典》第359条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

这解决了很多人对于70年产权的诟病,虽然,小编认为,70年的房产差不多可以寿终正寝了。

3、抵押的房产,可以不解除抵押直接办理过户。

《民法典》第406条第1款规定:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

《民法典》第406条第2款规定:“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

这意味着,已抵押房产不许解除抵押关系,可直接上市买卖,办理过户。

4、小区公共部分广告收益,归全体业主所有。

其实,这个规定《物业管理条例》就有之,但到《民法典》是实实在在立法。以后,业主有权对黑心物业“say goodbay”。

《民法典》实施后,生活里肯定会有很多跟之前不一样或者新的规定,我们一定是需要时间适应。

房屋买卖是大事儿,更是物权关系变更的法律关系,是《民法典》的重要组成部分。

因此,事前了解《民法典》中关于房产的那些事儿,房屋买卖才能游刃有余,减少糟心事!

否则,就会像三叔老两口,一团懵!

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